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省發(fā)改委日前公布的新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》引起大家關(guān)注。近期不少讀者詢問(wèn)這個(gè)下個(gè)月即將執(zhí)行的新《辦法》跟之前的區(qū)別是什么？會(huì)給自己的生活帶來(lái)哪些影響？記者對(duì)新《辦法》的重要變化進(jìn)行了梳理。
為什么要制定新《辦法》 舊《辦法》部分內(nèi)容不適應(yīng)國(guó)家新規(guī)
記者獲悉，我省現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策文件主要有兩個(gè)，即《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2014〕85號(hào)）和《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2012〕128號(hào)），均實(shí)施超過(guò)5年，其部分內(nèi)容已不適應(yīng)國(guó)家新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《陜西省定價(jià)目錄》（2018版）相關(guān)規(guī)定。
其中，現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)管理辦法存在著物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費(fèi)、收費(fèi)行為不規(guī)范、車位權(quán)屬等公共收益不明晰等問(wèn)題。為制定新《辦法》，省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)督管理局自3月19日至4月3日，公開(kāi)征求對(duì)《辦法》（征求意見(jiàn)稿）的意見(jiàn)建議，采納了群眾、人大代表、政協(xié)委員，以及律師、業(yè)委會(huì)代表、物業(yè)公司等多方面意見(jiàn)建議。
例如，按照現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，嚴(yán)格按照水電價(jià)格政策據(jù)實(shí)分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌６隆掇k法》中，這些小區(qū)內(nèi)共有共用設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用將納入到物業(yè)服務(wù)成本，不得再向業(yè)主單獨(dú)收取。
明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)小區(qū)須成立業(yè)主大會(huì)
新《辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費(fèi)用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(fèi)（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)”）和其他服務(wù)費(fèi)。
按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。其中， 成立業(yè)主大會(huì)之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。其他服務(wù)費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通過(guò)合同約定，所以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的小區(qū)，必須成立業(yè)主大會(huì)。
明確停車服務(wù)費(fèi)成本核算方法
臨時(shí)停車費(fèi)應(yīng)限定單日收費(fèi)上限
新《辦法》中明確，停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，根據(jù)合同約定按月計(jì)收。
其中，納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納；符合交付條件的車位，停車服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。其中，同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標(biāo)準(zhǔn)車位的停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠。
新《辦法》鼓勵(lì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時(shí)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，對(duì)臨時(shí)車輛停放服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)限定單日收費(fèi)最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費(fèi)停放未登記車輛。
在物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停放30分鐘之內(nèi)或執(zhí)行公務(wù)的軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛等免收停車費(fèi)。
縮短空置房時(shí)間計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
空置1個(gè)月以上的收費(fèi)應(yīng)下調(diào)
新《辦法》提出，經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)下調(diào)。
記者了解到，目前的物業(yè)收費(fèi)管理辦法中，對(duì)于空置房的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是6個(gè)月，而此次將計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)縮短到1個(gè)月以上，將為業(yè)主提供更多方便和實(shí)惠。
不得向業(yè)主強(qiáng)制或變相收費(fèi)
收費(fèi)情況要及時(shí)公示
新《辦法》中提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或者只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)，以及變相收費(fèi)。
對(duì)于業(yè)主未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，但不得以未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者妨礙業(yè)主對(duì)水、電、氣、暖等的正常使用。
對(duì)于收費(fèi)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、投訴舉報(bào)電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。
