房地產(chǎn)市場一直有“金三銀四”之說。每到這個時節(jié)，開發(fā)商都會開倉推房，沉寂了一段時間的購房大軍也“蠢蠢欲動”。不過，今年西安樓市卻是在“缺糧”聲中開局。并且，新盤開發(fā)進一步向城市外圍延伸。
西安樓市熱銷背后，部分項目還未放量
最近一段時間，不少關(guān)注樓市的人聽到了這樣的說法：開盤量跟不上、房源供不應(yīng)求……這才剛剛開春，西安樓市就已陷入了“缺糧”的境地？
“我們一期的房子已經(jīng)賣完了�！鄙现苋陂L安區(qū)子午大道附近一處樓盤，置業(yè)顧問告訴來看房的華商報記者，可以先了解二期房源，不過預(yù)售證沒下來，暫不對外銷售。對于記者提出的某房地產(chǎn)網(wǎng)站兩天前顯示的“一期房源正在清盤”的消息，這位置業(yè)顧問表示，“網(wǎng)上房源信息更新慢，不準(zhǔn)確�！彪S后，在距離該售樓部不遠的另一樓盤，記者同樣得到了“只接受前期咨詢”的答復(fù)，這里對外銷售的房源目前只有商業(yè)部分。
灞柳一路附近某樓盤，周邊環(huán)境略顯偏遠，上周四售樓部里的看房人卻是不斷。這里的置業(yè)顧問表示，目前主推三室和四室兩種戶型，想買的話需要先看購房資格，“我們樓盤定價不高，所以不擔(dān)心買房者比較�！比A商報記者了解到，該項目距離藍田地界也就約5公里。
南三環(huán)外一個住宅項目，上周四當(dāng)天中午吃飯時間，也有不少訪客。據(jù)銷售人員介紹，新推房源還未取得預(yù)售資格，想買的話可以先去查征信，把資料備齊才能參加選房，至于能不能選上，“不敢保證�！�
“缺房”的另一種表現(xiàn)是：“日光盤”重現(xiàn)江湖。3月上半月，西安新盤銷售率前所未有。據(jù)克而瑞機構(gòu)統(tǒng)計，本月發(fā)出的21張預(yù)售證，帶來2316套住宅。半個月過去，這些房源的銷售率接近90%，更有項目因為推售房源較少、周圍競品不足，開盤當(dāng)天就已經(jīng)售罄。
對此，克而瑞西安機構(gòu)總經(jīng)理朱郁表示，近期去化率驟增和開盤量不高有關(guān)。春節(jié)以后，受開發(fā)進度、價格審核等多重因素影響，不少樓盤遲遲未拿到預(yù)售證，開盤時間延后，導(dǎo)致市場供應(yīng)落差。購房需求的集中爆發(fā)，又造成了進入交易環(huán)節(jié)的房源被迅速消化。
有行業(yè)人士介紹，此前冬季治霾對一些樓盤的施工進度也造成影響。當(dāng)然，每到市場預(yù)期走高時，惜售現(xiàn)象都會出現(xiàn)�，F(xiàn)在監(jiān)管收緊，個別樓盤干脆延緩開發(fā)進度來炒作預(yù)期。
房產(chǎn)派單員仍然常見，開發(fā)商暗自較勁加緊蓄客
“位于高陵的樓盤，您考慮嗎？”賈先生在上周又接到推銷電話，他不免疑惑，聽說現(xiàn)在買房不是都得托關(guān)系嗎？怎么還有電話推銷的？他一再核實是公寓還是住宅，對方肯定地回答是住宅。賈先生說，去年開始，電話推銷住宅的現(xiàn)象就很少了，即便是有賣房的，基本上也都是公寓、商鋪，最近不知怎么房產(chǎn)派單員又多了起來。
在本地一家房企負(fù)責(zé)營銷的侯先生解釋說，郊區(qū)新盤越來越多，市場競爭只會越發(fā)激烈。此前已進行價格公示的項目有些沒拿證，而后續(xù)的房價公示也在加緊步伐。預(yù)計后續(xù)新批預(yù)售量還會繼續(xù)上升，開盤數(shù)也會有所增加，所以不少項目需要早做準(zhǔn)備來鎖定客戶。
事實上，市場熱銷的背后，開發(fā)商的搶客大戰(zhàn)并未松勁。華商報記者注意到，開頭提到的長安區(qū)那家“二期待售”樓盤，戶外廣告早就在10公里外的高新區(qū)出街了。另外，在灞柳路、太華路等區(qū)域售樓部集中地帶，以及西安城區(qū)的一些地鐵站口，發(fā)宣傳單的房產(chǎn)派單員并不少見。當(dāng)看房人從售樓部里走出來時，很容易遭遇促銷人員的熱情圍堵。
朱郁認(rèn)為，暗自加緊蓄客反映出房企搶預(yù)期的心態(tài)。沒有永遠火爆的市場，只有準(zhǔn)備充分的產(chǎn)品才能打動購房者。這是一個充滿競爭的時代，價格是關(guān)鍵，如果自身品牌、產(chǎn)品定位難以支撐的話，那么銷售不暢也是正常的市場反應(yīng)。
今年以來，雖然有不少樓盤的銷售業(yè)績飄紅，甚至已不再用區(qū)域和地段論英雄。但是，據(jù)美城機構(gòu)監(jiān)測：浐灞、西咸和長安等地仍然出現(xiàn)了個別項目開盤銷售不理想的情形。甚至有個案在開盤后的去化率不足20%。這其中，既有前期快速提價以后，產(chǎn)品難以支撐溢價，也有前期蓄水不足、驟然推貨而導(dǎo)致滯銷的情形。
新樓盤從城區(qū)走向郊區(qū)，三環(huán)外低價房源減少
上個月，西安新建商品住宅上市供應(yīng)計劃公布，房源總計225509套，面積約2697萬㎡。從計劃看，供應(yīng)量十分龐大。其中，除了老盤推新的房源占據(jù)核心地段，包括融創(chuàng)、碧桂園、綠地、綠城、陽光城等地產(chǎn)大鱷組成的供貨主力，新項目多分布在三環(huán)以外的區(qū)域。
事實上，這也反映出近兩年土拍市場逐漸外擴的趨勢。在2017年，西安區(qū)域土地成交分為兩個梯隊，一是曲江、高陵和臨潼；二是港務(wù)區(qū)、灃東和浐灞。今年商品房市場的主要供應(yīng)也不出意外來自這些地方。從20強房企在西安的布局來看，除過曲江、高新、經(jīng)開和浐灞等發(fā)展相對成熟的環(huán)城區(qū)域，開發(fā)觸角正不斷向長安、臨潼、西咸，甚至高陵、鄠邑和藍田等外圍市場延伸。最近一段時間，這些地方不但出現(xiàn)了樓面價超過5000元/㎡、拿地成本直追主城區(qū)的案例；還有出讓地塊因為報價超過最高限價、拍賣終止的現(xiàn)象發(fā)生。
地產(chǎn)評論人士王建紅表示，西安主城區(qū)建設(shè)多年，目前三環(huán)內(nèi)的凈地已經(jīng)非常少，新開發(fā)的房子只能向郊區(qū)要地。加上近兩年城市發(fā)展的利好不斷，新增人口需要居住和生活空間，城市骨架也被拉大。相對來說，遠郊區(qū)的土地成本相對低一些，整體房價更有吸引力。但是各房企拿地成本、項目定位有所不同，而且受備案等因素影響，最終定價差異較大。
此前流傳的一份西安房價地圖，就顯示出滿屏的萬元/㎡樓盤。而記者上周走訪發(fā)現(xiàn)，其實在城東灞橋、紡織城；城南的長安、航天；城西的西咸等地，還是有一些萬元/㎡以下的房源存在。另外，在三環(huán)以內(nèi)的棚改集中區(qū)域，也存在低價“撿漏”機會。只不過，這樣的機會正在逐漸減少，不少三環(huán)外的新樓盤定價也超過萬元/㎡，并帶動周邊老盤價格走高。
去新區(qū)置業(yè)買的是未來，短期或透支預(yù)期
在豐鎬東路住了5年多的高先生，最近有了去西咸新區(qū)買房的打算�！捌鋵崿F(xiàn)在勉強也夠住了�！彼患胰谧〉氖且惶准s100㎡的大兩室，之所以又有買房打算，據(jù)他自己說，主要是有兩個原因：一是考慮等孩子長大了能住得寬敞些；二是如果還在城區(qū)附近買的話，房價貴，實際改善不大，不如買遠點，買個預(yù)期。
與高先生一樣，不少購房人發(fā)現(xiàn)，他們的看房陣線已經(jīng)被推到了西安三環(huán)以外。有觀點指出，西安已成為一個典型的以開發(fā)新區(qū)推動城市發(fā)展的城市。原有老城雖然配套成熟、人口密度大，但也面臨著環(huán)境擁擠、改造成本高和古城保護等現(xiàn)實問題，在這樣的背景下，去新開發(fā)區(qū)買房子，除了價格的盤算，買的就是它的規(guī)劃和未來。
上周，華商報記者輾轉(zhuǎn)兩個多小時來到高陵馬家灣了解到，一處樓盤剩余房源不多，一位職業(yè)顧問介紹，西安主城區(qū)房價比較高，加上很多人不符合買房條件，但又打算在西安發(fā)展，有的是為了投資，就來馬家灣周邊買了房，這里房子均價在7000元左右，具體以實際咨詢和成交時為準(zhǔn)。另外一個樓盤，據(jù)售樓部工作人員介紹，房子基本已售完。
有業(yè)內(nèi)人士提醒，未來和現(xiàn)實還是有些差距的。比如，西安每次傳出地鐵線路建設(shè)或中小學(xué)規(guī)劃相關(guān)的消息，常會引來周邊樓盤的跟風(fēng)宣傳，用規(guī)劃抬高身價，這是開發(fā)商常用的套路。但從規(guī)劃到最終落實存在一定的時間周期，這就給“未來”打上了不確定性。
“選擇到新區(qū)置業(yè)就得把眼光放長遠�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強表示，即便是重點規(guī)劃區(qū)域或是地鐵沿線，一個新區(qū)從規(guī)劃落地到逐步成熟也需要3-5年甚至更久時間。從曲江二期、浐灞等地的樓盤經(jīng)驗來看，都在發(fā)展初期出現(xiàn)過投資回報較差、交通和商業(yè)等配套不足的尷尬，短時間內(nèi)面臨預(yù)期透支的問題。
在全國范圍內(nèi)，2011年開始起持續(xù)火熱的環(huán)京（北京）樓市不能算作是一個正面案例。經(jīng)過去年的僵持后，廊坊等地的新房市場降價新聞接踵而至。據(jù)媒體報道，環(huán)京樓市已經(jīng)明顯降溫。目前，燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元，個別樓盤甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，當(dāng)?shù)啬炒硇詷潜P單價1.2萬~1.3萬元，比起4月份的高點3萬多元已經(jīng)下跌了近三分之二。
“環(huán)京樓市對開發(fā)強度的容忍度較低，代表性并不強�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進分析，不過，新區(qū)建設(shè)可以速成，但人口卻只能慢慢吸引。能夠撐起新區(qū)樓盤價值體系的交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各項配套缺一不可。相對而言，與老城區(qū)距離更近的新區(qū)，中間不留白，居民生活才更容易產(chǎn)生無縫對接。
買賣雙方面臨博弈，買或不買切記量力而行
在市場中傳出房源緊張、新建樓盤越來越遠的大背景下，當(dāng)前是否是買房的好時機呢？朱郁建議，選房心態(tài)可以更從容一些，不必恐慌。如果確屬剛需也遇到了合適的房源，那么該出手時就出手，以免價格踩空。但如果是盲目跟風(fēng)的投資心態(tài)，則大可不必著急“搶房”，因為考慮到隨后還會有大量新房源推出，這部分需求的可選空間會更大一些。
嚴(yán)躍進也表示，對于購房者來說，有能力買、有資格買，還是要加快節(jié)奏。當(dāng)然考慮到新區(qū)內(nèi)的房源增多，選房時應(yīng)盡量結(jié)合自身需要，權(quán)衡交通配套和學(xué)區(qū)等要素。同時，若是若是后續(xù)有換房需求，也要考慮到房屋轉(zhuǎn)讓的難易程度等。王建紅說，買房也是為了保值，所以要確保自己的現(xiàn)金流處于安全狀態(tài)。要量力而行，不要盲目跟風(fēng)加杠桿，徒增壓力。
有觀點認(rèn)為，目前來看，西安樓市上市房源量較少，預(yù)計三月下旬隨著批售量增加，目前樓市供應(yīng)緊張的情況應(yīng)會有所緩解。房源緊張是一方面，而就銀行方面來看，銀行房貸額度開年之后一點也沒有放松，多家樓盤首套房首付已上調(diào)至百分之四十，二套房變?yōu)榘俜种迨Ｋ詣傂柽�是盡早下手購房為好。 華商報記者 黃濤 李程
