在陜西省面向“十三五”重大理論和現(xiàn)實(shí)問題研究項(xiàng)目《轉(zhuǎn)型發(fā)展中陜西省公租房、棚改安置房和住房租賃市場與存量商品住房市場有效銜接研究》的資助下，針對陜西省住房租賃市場的培育與發(fā)展，西安建筑科技大學(xué)絲綢之路住房研究所研究團(tuán)隊(duì)歷經(jīng)兩年時(shí)間跟蹤調(diào)查陜西省10個(gè)地級市，赴杭州、深圳調(diào)研租賃住房試點(diǎn)城市的發(fā)展現(xiàn)狀及模式，剖析陜西省住房租賃市場的現(xiàn)存問題及其原因；在明晰陜西省住房租賃市場運(yùn)行機(jī)理及關(guān)鍵影響因素的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了適宜陜西各地市的住房租賃市場發(fā)展模式與經(jīng)營模式。
實(shí)地剖析：
陜西住房租賃市場亟待發(fā)展
至2016年底，陜西省城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)32.6平方米，住房發(fā)展由數(shù)量增長向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，在住房過濾機(jī)制的作用下，存量房市場逐步擴(kuò)大，住房租賃市場已進(jìn)入初步發(fā)育、逐步成熟時(shí)期。然而，“十二五”期間，陜西省城鎮(zhèn)住房租賃比率（含租賃型保障房及其他住房）下降明顯，由2010年的23.1%降至2016年的16.07%，在全國各省排名中僅列11位，更與美、英、日、澳約35%的平均值相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)前，陜西省住房供給“重售輕租”的積弊仍然存在，多主體的住房租賃供應(yīng)尚未形成；居民“重購輕租”的住房消費(fèi)觀念仍然普遍，住房租賃需求未獲得有效釋放。
經(jīng)過實(shí)地調(diào)研與計(jì)量研究，發(fā)現(xiàn)造成以上現(xiàn)象的主要原因有：一是住房租賃市場缺乏有效的發(fā)展模式，致使租賃市場難以形成有效供給；二是市場主體交易成本高，致使租賃市場運(yùn)行效率低。因此，住房租賃市場尚未在房地產(chǎn)增量與存量市場互動中發(fā)揮合理配置資源、防范市場劇烈波動的作用，未能成為陜西省“五新”戰(zhàn)略中共建新生活的重要抓手。
因城施策：
構(gòu)建住房租賃市場發(fā)展模式
基于陜西省住房租賃市場的金融環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境及居民心理因素等的系統(tǒng)剖析，研究團(tuán)隊(duì)構(gòu)建了住房租賃市場成熟度評價(jià)模型，提煉了陜西省住房租賃市場的關(guān)鍵影響因素：住房租金、房地產(chǎn)價(jià)格增長率、居民收入水平、流動人口占比、中介機(jī)構(gòu)數(shù)量、出臺相關(guān)政策數(shù)量、貨幣供給增長率、中長期貸款利率等。根據(jù)陜西省各地租賃住房市場的供求關(guān)系，研究團(tuán)隊(duì)因城施策，構(gòu)建了不同的住房租賃市場的發(fā)展模式：一是鼓勵(lì)西安等人口凈流入量較大的城市，在規(guī)范住房租賃市場秩序的同時(shí)，不斷擴(kuò)大、優(yōu)化住房租賃市場供給，加快激發(fā)、釋放住房租賃需求；二是鼓勵(lì)其他人口流動平穩(wěn)、較少的城市，在規(guī)范住房租賃市場秩序的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)住房租賃的合理消費(fèi)。
基于存量商品住房市場與租賃住房市場的耦合機(jī)理，研究團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房庫存實(shí)施租賃、住房租賃機(jī)構(gòu)新建租賃住房實(shí)施租賃、住房租賃機(jī)構(gòu)購買并改造閑散房源實(shí)施租賃、住房租賃機(jī)構(gòu)長期租賃閑散房源實(shí)施租賃、個(gè)人托管閑置住房實(shí)施租賃等五種規(guī)�；�(jīng)營模式，其中住房租賃機(jī)構(gòu)包括住房租賃專營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多形式主體。
搭建平臺：
有效破除住房租賃信息壁壘
住房租賃市場中承租雙方之間、房屋中介與委托人之間存在的信息不對稱是妨礙住房租賃市場的關(guān)鍵問題，搭建一個(gè)全面、真實(shí)、準(zhǔn)確、合法的信息交換平臺是實(shí)現(xiàn)住房租賃市場發(fā)展的重要抓手。在厘清住房租賃市場發(fā)展過程中政府機(jī)構(gòu)、住房租賃機(jī)構(gòu)、承租人及中介機(jī)構(gòu)的利益關(guān)系、運(yùn)作模式及其政策需求的基礎(chǔ)上，研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查研究了當(dāng)前陜西省各地市已有的住房信息平臺，并提出了陜西省住房租賃市場信息服務(wù)平臺的構(gòu)建思路：一是以政府現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易、住房保障、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)平臺為核心，建立與公安、民政、公積金、社保、教育、金融等部門互聯(lián)互通的住房租賃交易平臺，切實(shí)解決租賃過程中的信息不對稱、不全面問題，并提高搜尋效率；二是充分利用租賃平臺積累的歷史數(shù)據(jù)，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、計(jì)算機(jī)科學(xué)與數(shù)據(jù)科學(xué)為實(shí)現(xiàn)手段，構(gòu)建住房租賃市場預(yù)警指標(biāo)體系，有利于政府實(shí)時(shí)把控市場秩序、預(yù)見可能的市場風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)市場健康發(fā)展；三是利用區(qū)塊鏈技術(shù)，建設(shè)包含各類市場主體的誠信體系，依據(jù)交易過程中違規(guī)行為的實(shí)時(shí)記錄，通過誠信檔案信用評級調(diào)整租賃住房押金金額，與其他部門共同形成守信激勵(lì)和失信懲戒聯(lián)合機(jī)制。
（作者單位：西安建筑科技大學(xué)）
