物競天擇，適者生存。每年這個時候，各行業(yè)都在忙總結，房地產也不例外。去年，西安房地產市場的火爆表現，給不少房企的總結增色不少。不過，在市場走高的背后，兩份西安房企年度銷售排行榜卻顯示，去年在西安市場上，賣房賺最多的前十家企業(yè)，都是“外來戶”，本土房企首次出現全線失守。
十幾年來首次，房企銷售十強都是“外來戶”
外來房企在西安攻城略地有多迅猛？近日，一家地產咨詢機構發(fā)布的《西安房企2017年商品房銷售金額排行榜》顯示，成交金額十強的企業(yè)有：萬科、融創(chuàng)、恒大、綠地、碧桂園、金地、保利、龍湖、華遠和金輝。對數據來源，該機構稱，截止時間為2017年12月31日24點，統(tǒng)計范圍為西安市主城區(qū)，不含西咸新區(qū)灃西、秦漢及空港。
這十家企業(yè)在西安市場的成交額都超過30億元，萬科和融創(chuàng)兩家銷售額更遠超100億元，值得注意的是，去年全國市場的“百億房企”一共也只有144家。
華商報記者梳理發(fā)現，在外流傳的另一份按銷售合約額+陜西區(qū)域為統(tǒng)計口徑的房企銷售額榜單上，十強企業(yè)包括：融創(chuàng)、萬科、恒大、碧桂園、陽光城、綠地、保利、金地、龍湖和華遠。
兩份榜單略有差異，卻存在一個相同之處：在十強中，本土房企無一上榜。這在多年以來還是第一次出現。華商報記者查詢2010-2016年克而瑞、美城等機構年報發(fā)現，連續(xù)七年的十強榜單中，雖然外來企業(yè)表現強勢，但本土房企每年都還有兩、三家躋身其中，天朗、海榮等企業(yè)都曾是其中�？汀�
“印象里本土房企集體缺席銷售十強還沒有發(fā)生過�！钡禺a評論人士王建紅回憶，從最早的中海、綠地算起，外埠地產商進駐西安市場已有十多年，入局者漸多，本土和外來企業(yè)間的份額也在競爭中此消彼長。他認為，房企銷售業(yè)績的變化與項目儲備、經營策略和市場環(huán)境等多因素有關，幾次大手筆并購就會影響到年終銷量核算和市場份額。
有業(yè)界人士回憶，“這種現象至少是十幾年來首次，2005年左右，西安就是本土企業(yè)的天下，高新區(qū)主要是高新地產、高科房產、紫薇地產，北郊區(qū)域主要是海榮地產、雅荷地產、經發(fā)地產，城西以天朗為主，尤其是紫薇地產成為當時橫掃西安最知名的地產品牌。外埠企業(yè)幾乎沒有什么名氣�！�
華商報記者梳理發(fā)現，銷售十強更替之余，西安樓市占有率也發(fā)生很大變化。2010年的銷冠融僑，成交金額30.6億元。七年之后，這一成績已無法排進前十；七年以前，當時的十強整體市場占有率27%，去年上升到38.4%，行業(yè)集中度不斷提升，十強“門檻”也水漲船高。
手里有房心不慌，外埠房企贏在備貨充足
西安房地產市場中，過去有“房企四小龍”和“高科五虎”的說法，“房企四小龍”即豪盛、海榮、龍安、天朗為代表的西安本土開發(fā)商，“高科五虎”指的是高科新西部、高科、高新、天地源、紫薇。直觀的描述了本土民營、國有兩大開發(fā)陣營中的骨干力量。從上世紀90年代開始，以他們?yōu)槭椎谋就疗髽I(yè)在西安房地產開發(fā)和城市建設中長期扮演主角。
近幾年來，外界卻不斷傳出“本土房企勢微”的聲音，這和市場份額及銷售排名的演變有不小關系。追溯起來，拐點在2009年就已出現。這一年，外埠房企在西安市場的成交份額上升到51%。有策略公司也在當年給出了“外來企業(yè)逐漸蠶食本土企業(yè)的生存空間，本土企業(yè)將面臨嚴峻的生存危機”的預判。
市場份額逆轉的背后，是當時萬達、金地、萬科、恒大、龍湖、雅居樂、富力等外埠房企的一輪集體亮相。在隨后八年間，西安市場中又陸續(xù)增加了保利、華潤、樂華、星河灣等多家地產商的名字。直至去年，隨著華夏幸福進駐，全國房企十強在西安湊齊。
“與十多年前相比，西安房地產市場的玩法已經發(fā)生了很大變化�！闭憬髮W房地產研究所調研員夏強表示，早些年地產開發(fā)有句玩笑叫“港臺抄歐美的，沿海抄港臺的，內地抄沿海的，小城抄大城的�！卑ㄎ靼苍趦龋�城市的樓盤確有不少模仿沿海市場之處，從大的規(guī)劃設計到小的建筑細節(jié)，從物業(yè)管理到樓盤案名和廣告，按部就班進行粗放式開發(fā)；當外埠企業(yè)占有“蛋糕”越來越多，尤其市場環(huán)境、運營效能甚至政策方向都發(fā)生逆轉后，傳統(tǒng)做法可能就力不從心。
在王建紅看來，一個房企要想銷售額領先，首先必須保證有充足的供貨。他說，過去搞房地產大家都是“小火慢燉”，從拿地到開盤得1-2年甚至更久，把錢周轉起來再考慮下一個項目；現在是“短平快”節(jié)奏，拿到地可能幾個月就開始賣房，對于資金等要求更高，實力雄厚的企業(yè)還借并購、合作開發(fā)等多盤布局，“這都是銷售規(guī)模的保證�！�
尤其是值得關注的是，前幾年還在為沒有土地而苦惱的碧桂園去年已經進入前五，而最新消息顯示，2018年碧桂園將有九個新項目入市，布局了西安的東西南北。這足見外來大鱷拿地速度之快。得土地者得天下，沒有地，就成了無米之炊。
去年西安市場的銷售十強均備貨充足，萬科、融創(chuàng)、恒大等同時布局項目達兩位數，形成多盤聯動局面；碧桂園更以單盤高額銷售（體量超過千畝）就足以躋身榜單前列。目前，西安開盤銷售的千畝大盤和準千畝大盤，大多都是由外來房企操刀。
行業(yè)人士介紹，外埠房企“搶”走西安市場的大部份額已有不短時間。只不過在以前，本土房企的佼佼者還能靠著多年積累或集中開盤躋身前列。近兩年，外來房企抓住機會連續(xù)發(fā)力投并購，并高調拿下西安數宗熱點地塊之后，強弱分明的杠桿開始向外傾斜，“能創(chuàng)造銷售業(yè)績的項目變少了，本土企業(yè)被擠出十強已是必然�！�
淡出、轉行、收縮，本土企業(yè)在資本面前沉寂
在這兩份年度房企排行傳出以后，有行業(yè)人士是這樣感慨的：以前總說強龍難壓地頭蛇，但現在地頭蛇幾乎都沒了消息。
“缺錢是本土房企走弱的一個重要原因�！毕膹姳硎荆砻婵赐獠悍科笳莆樟烁渥愕呢浽矗鋵嵲诘禺a開發(fā)的鏈條上，資本幾乎影響從土地獲取、項目周轉、產品設計、營銷活動以及人才流動等各個環(huán)節(jié)。他說，銷售十強里的萬科、融創(chuàng)、恒大、綠地、碧桂園、金地、保利等大多數是上市房企或央企，這些企業(yè)具備更強的融資能力來助其擴張。反觀西安本土房企，絕大多數沒有上市或上市較晚，擴張步伐受到制約。
有行業(yè)人士將本土房企的沉寂歸咎于“起步晚，沒能早早走出去�！痹撊耸恐赋�，國內房地產市場是從沿海向內地發(fā)展，大型企業(yè)也多出自于沿海城市。說起天朗、高新、高科、雅荷、榮華等西安一些本土領軍者的代表作，過去更容易想到西安東南西北某個區(qū)域的系列樓盤。由于早期土地出讓和房地產開發(fā)的區(qū)域特性，本土房企的大量精力和資金被固定在一定范圍里，“最近十年，部分企業(yè)陸續(xù)走出去搞開發(fā)，卻又趕上了市場調控和變革�！�
在西安多家房企供職多年的秦先生告訴華商報記者，城改項目長期占據西安住宅用地的半壁江山，由于城改開發(fā)牽涉復雜，外來房企參與較少。在2014、2015年時，由于庫存積壓和房地產市場下滑，一些參與城改的中小本土房企受市場、資金和產品等影響，項目遭遇困境，想要實現突破的話，也只能引進外援的力量。
秦先生現在所在的公司，就扮演了從大老板向小股東轉行的角色。去年他們在西安城東新開的一個綜合體項目，引入了沿海一家管理集團參與品牌輸出、管理體系和代建業(yè)務等，而他們則是拿項目作價入股，然后分成合作紅利。
也有業(yè)內認為，雖然外來房企聲勢越來越大，但本地開發(fā)商現在還有一個優(yōu)勢，就是掌握包括土地等大量開發(fā)資源，求地若渴的外來開發(fā)商要么走收購，要么就得做城改，與其說本地開發(fā)商沒了消息，倒不是說有些是轉行用手里的資源來賺錢。
近兩年外來與本土聯姻漸多，合作誘因在于資源共享
華商記者發(fā)現，外來房企在西安攻略多年，但他們與本土企業(yè)的深度融合近兩年才集中出現，并涉及項目合作、項目收購、品牌輸出、資本嫁接、代建代管等多種模式。
2015年8月底，融創(chuàng)與天朗就西安區(qū)域的開發(fā)合作成立平臺公司，天朗將旗下多個項目轉給平臺公司，融創(chuàng)也借此機會在西安市場快速站穩(wěn)腳跟；隨后，融創(chuàng)又和大方置業(yè)、中登集團、麗彩置業(yè)、瑞景地產等多家本土房企達成合作關系。
本土房企的另一代表榮華地產也傳出與多家外來房企聯姻。去年11月，其與旭輝合作的公司摘得大明宮一塊住宅用地。
去年讓碧桂園收獲高額銷售業(yè)績的鳳凰城項目，是碧桂園合作參與的原“錦繡天下”項目。多年以來，萬科一直在參與西安“半成品”樓盤建設。有統(tǒng)計顯示，截至到去年，萬科已有超過10個項目有合作背景，其中包括輸出品牌和嫁接營銷等方式。
恒大在2016年收購中渝國際城項目后，去年又傳出與數個本地在建項目洽談合作的消息。此外，近兩年還有當代置業(yè)與宏府置業(yè)、海亮地產與宏府置業(yè)、云南城投與海榮集團等合作消息，組合方式也都是本土+外埠企業(yè)間的聯姻。
“從市場大環(huán)境看，雙方可以說是各取所需。”克而瑞西安機構總經理朱郁表示，外來品牌房企有資金、運營和號召力優(yōu)勢，拓荒市場需要“當地人”引路，與本土房企的合作無疑是一個捷徑；而本土房企耕耘西安和陜西市場多年，手里掌握外來企業(yè)看重的土地等諸多資源，在引入外來房企的資金支持和運營模式以后，也可以發(fā)展和升級自身企業(yè)。
值得注意的是，一些本地項目在獲得外來品牌的“鍍金”后，也順勢實現了價格升級。從曲江、城北和高新一些樓盤在并購或合作前后的價格走勢看，每平米的均價漲幅在千元以上，有的甚至在不到一年時間里就實現價格翻倍。當然，這些項目價格的走高還要考慮市場普漲、產品設計和品質變化等諸多因素，不過在改頭換面之后，它們的確給接盤者創(chuàng)造了更多價值，并在一定程度上影響到西安房地產市場的格局。
搶灘者只多不少，“傍大款”成本土企業(yè)不多選項之一？
在城市建設利好和招商引資政策的引導下，西安在過去一年持續(xù)受到房企關注。去年前11個月，全市土地成交面積就達到2152萬㎡，同比增幅達51%。除了碧桂園、金輝、恒大、保利、華僑城、融創(chuàng)、中海、綠地、中鐵等出手拿地；包括新城控股、遠洋地產、中南置地在內的近10家全國性企業(yè)也通過直接拿地、合作開發(fā)和收購等形式搶灘西安市場。
夏強認為，房地產市場的蛋糕就這么大，參與進來的強者卻只多不少，所以本土和外來房企之間的此消彼長暫時很難扭轉，至少在未來幾年內，“本土房企的市場份額仍然會受到擠壓，很難擠進西安房地產銷售十強的前列。”
他表示，在強者恒強的年代，企業(yè)發(fā)展由資本說話，西安本土房企要想謀求發(fā)展，和外來的大牌企業(yè)“綁鍋”合作，恐怕是不多的選項之一。
在王建紅看來，相比外來企業(yè)對于市場占有和資本運作的追求，西安多數本土房企規(guī)模偏小的劣勢也是優(yōu)勢：房地產行業(yè)的同質化開發(fā)一直被外界所詬病，如果轉向地產配套服務、綜合運營等細分市場領域，例如：在政策倡導租購并舉的背景下，謀求在租賃產品上做出特色、形成突破，船小好調頭的優(yōu)勢可能更容易發(fā)揮出來。
“產業(yè)類開發(fā)也可成為本土房企破題的另一方向。”陜西師范大學經濟學博士畢超認為，從最近幾年的市場實踐看，部分本土房企已開始轉向特色小鎮(zhèn)、產業(yè)園區(qū)等項目開發(fā)，相對傳統(tǒng)的房地產開發(fā)，這類項目戰(zhàn)線拉的比較長，在一段周期內的資金壓力不會特別大。但需要提醒的是，“開發(fā)商也要面臨資金回收周期偏長和產業(yè)培育等方面的考驗。”
本土開發(fā)商的全線失守其實是情理之中，缺少資本支持，難免發(fā)展畏手畏腳；再次，產品設計較差，無法跟上時代的腳步，前些年西安一直是不缺房子，缺好房子，有開發(fā)商建筑面積150平米左右，還是三室，而且客廳竟然沒有陽臺；第三，資本、品牌、產品、營銷，形成了一個優(yōu)質的邏輯圈，正是在這樣的邏輯圈之下，本土企業(yè)幾乎是不戰(zhàn)而退。市場越來越向優(yōu)質產品供應者傾斜。 華商記者 李程
