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房貸長(zhǎng)久以來(lái)被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，占據(jù)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主要份額。不過(guò)，今年以來(lái)，購(gòu)房者普遍感受到銀行房貸審批難了、利率高了、放貸慢了。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.12%，這是自2016年以來(lái)首次突破5%。
銀行房貸業(yè)務(wù)的變化會(huì)對(duì)西安購(gòu)房者產(chǎn)生怎樣的影響？我們應(yīng)該怎樣看待這種變化？
1 房貸辦理變慢了
“這兩天就要網(wǎng)簽了，貸款卻遲遲批不下來(lái)�！�6月初在西安萬(wàn)科金域曲江預(yù)訂了一套房子的王俊十分焦慮。
“我是渭南人，當(dāng)初簽合同的時(shí)候，西安還沒限制外地戶籍人士購(gòu)房，現(xiàn)在政策變了，外地戶口需繳滿兩年社保才能在這邊買房�，F(xiàn)在房貸遲遲批不下來(lái)，我們的網(wǎng)簽馬上要過(guò)期，重新網(wǎng)簽，戶籍又不符合要求�！蓖蹩≌f(shuō)，“眼看著近期西安房?jī)r(jià)上漲，新的限購(gòu)政策出臺(tái)，只能向家人和朋友借錢付全款先把房子買下來(lái)。”
和王俊一樣，今年2月份在西安某國(guó)有銀行辦理了房貸的吳女士，經(jīng)過(guò)4個(gè)月的等待，房貸才最終獲批。“各家銀行的房貸辦理速度都在放緩。”建設(shè)銀行西安太乙路支行的一名工作人員說(shuō)，“去年這時(shí)候，客戶提交材料后最快四五個(gè)工作日就能拿到貸款，現(xiàn)在辦房貸有時(shí)得等兩三個(gè)月甚至更久�！睋�(jù)該工作人員介紹，今年年初以來(lái)信貸額度不如去年寬松，房貸額度更是有總量控制，因此目前個(gè)人住房按揭貸款的放款時(shí)間明顯延長(zhǎng)。
“我們的樓盤在建設(shè)銀行和工商銀行辦理按揭手續(xù)。比如，這個(gè)102㎡戶型的房子，如果辦按揭，首套房首付30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的利率政策；首付40%，貸款利率上浮5%；首付50%，貸款利率上浮2%�！蔽靼舱鎼邸とf(wàn)科公園華府的一名銷售人員表示，“辦理按揭時(shí)，銀行還要核查購(gòu)房者的征信和資質(zhì)等條件，具體情況因人而異�！�
9月中旬，記者走訪西安多家銀行網(wǎng)點(diǎn)和售樓部了解到，西安市大多數(shù)銀行均上浮了首套房貸款利率，基本都執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%至10%的利率政策。二套房貸款利率政策整體變化不大，普遍上浮10%，有少數(shù)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%。
2 購(gòu)房成本增加了
“2012年我在西安買了一套房，當(dāng)時(shí)是首套房，辦房貸的時(shí)候銀行還給打了9折。最近陪我妹看房，發(fā)現(xiàn)首套房貸款優(yōu)惠沒了，房源也緊俏了，還要本地戶籍的人才能買�！痹谖靼睬恰ず５卤ざ谑蹣侵行目捶康墓锱空f(shuō)。
前幾年，銀行普遍給予購(gòu)房者8.5折至9折的房貸利率優(yōu)惠。今年初開始，風(fēng)向變了：各家銀行的房貸利率不再低于9折。一年多時(shí)間，銀行房貸利率從4.48%升至5.12%。資料顯示，去年8月全國(guó)提供房貸利率優(yōu)惠的銀行占比85.93%，而今年同期該數(shù)據(jù)僅為3.56%；8月份全國(guó)533家銀行網(wǎng)點(diǎn)中，484家不再提供利率優(yōu)惠。
我們來(lái)算一筆賬，看看房貸的變化：假設(shè)一位購(gòu)房人貸款200萬(wàn)元，30年還貸，每月還款方式為等額本息。按照基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，需繳月供約1.06萬(wàn)元，30年共需支付利息約182.12萬(wàn)元；如果按基準(zhǔn)利率上浮5%計(jì)算，那么購(gòu)房人貸款30年需支付利息約192.92萬(wàn)元，增加了10.8萬(wàn)元；按照基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，那么30年需支付利息203.85萬(wàn)元，增加了21.73萬(wàn)元。
為何銀行如今收縮房貸業(yè)務(wù)？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年銀行可以在銀行間市場(chǎng)通過(guò)同業(yè)存單以2.8%的利率融資，所以在4.9%的貸款基準(zhǔn)利率下，即便是房貸利率打8折也有利可圖。但到今年一季度，同業(yè)存單利率升至4.5%，所以銀行開始在房貸利率上回歸9折、9.5折來(lái)彌補(bǔ)收益損失。今年5月份之后，銀根緊縮，各家銀行的首套房貸款利率開始了新一輪的上調(diào)。有地產(chǎn)業(yè)分析師認(rèn)為，執(zhí)行房貸利率折扣會(huì)使銀行息差收窄，影響銀行貸款投放意愿。
3 購(gòu)房受到哪些影響？
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月銀行個(gè)人貸款數(shù)據(jù)中，中長(zhǎng)期貸款新增值占比由7月份的55.05%降至41.01%。央行近日發(fā)布的第三季度居民城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，22.5%的居民表示未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備增加購(gòu)房方面的支出，這一比例自2016年一季度以來(lái)首次出現(xiàn)下降。
有分析認(rèn)為，銀行房貸業(yè)務(wù)放緩傳遞出一個(gè)信號(hào)：雖然短期內(nèi)開發(fā)商可能不會(huì)采取降價(jià)措施，但是當(dāng)樓市成交量萎縮到一定程度，開發(fā)商或?qū)⒉扇∫詢r(jià)換量的方式來(lái)回籠資金。如果資金短缺狀況一直持續(xù)，房?jī)r(jià)有可能回落。
西安住房限購(gòu)政策也在一定程度上影響消費(fèi)者的購(gòu)房行為。9月13日，西安出臺(tái)最新限購(gòu)政策：暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。今年以來(lái)，西安已經(jīng)第4次發(fā)布住房限購(gòu)政策，此次發(fā)布的樓市調(diào)控政策被稱為“史上最嚴(yán)”限購(gòu)。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)表示：“今年以來(lái)，西安市的房?jī)r(jià)一直處于上升通道，漲幅較大。”據(jù)王圣學(xué)說(shuō)，西安不少區(qū)域房?jī)r(jià)已漲至每平方米一萬(wàn)元以上，這使低收入群體購(gòu)房壓力進(jìn)一步增加。密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策目的在于抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。
