記者 袁景智攝
“今年前五月北京市商品住宅銷售面積增長8.9%；5月，深圳新入市的三個樓盤全部‘日光’；今年6月，北京總價2000萬元以上的居住類物業(yè)，單周簽約套數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。”今年以來，像北京、深圳等一線城市，無論是普通商品房還是高級住宅都呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，尤其是進入5月，同時這些城市的房價也隨之漲起。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至5月份全國商品房銷售額出現(xiàn)了自2014年年初以來首次同比正增長。
在全國樓市升溫大背景下，陜西樓市表現(xiàn)如何？會不會出現(xiàn)暴漲暴跌？
上半年西安房價穩(wěn)定 交易增長 三線城市房價仍呈降勢
6月23日，端午小長假收假第一天，記者來到咸寧西路的“樂居都會廣場”售樓中心，這里正在銷售商鋪及住宅房為一體的樓房，當被問及近日銷售情況時，售樓主管劉小姐告訴記者：“今年五六月份的銷量與前幾個月相比有增長，不過幅度不大，但樓款收回量猛增，以前兩三天能收回二三十萬元，現(xiàn)在一天就可以。”
另一邊，工作不到一年的合能地產(chǎn)銷售員小邢剛剛買了新車曬到朋友圈，“最近業(yè)績不錯，賺了點小錢，給自己買個上下班代步工具。”記者隨即問小邢，業(yè)績不錯是否跟最近樓市整體環(huán)境有關(guān)，小邢說：“業(yè)績提升與近來大環(huán)境利好必然有關(guān)系，從我和同事的銷售狀況看，五六月份銷量比前幾個月好一些，但是變化不是太大。我覺得最主要還是看樓盤、看戶型。”
西安市搜房網(wǎng)的小宋給記者提供的一組數(shù)據(jù)可以看出，從今年2月份以來，也就是春節(jié)過后，西安市樓房銷量逐月增長，5月達到新高。在銷量方面，西安基本保持與全國相同節(jié)奏的走勢，但市民似乎更關(guān)心與他們買房息息相關(guān)的最重要的房價是否也在追隨全國走勢。
事實上，記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，西安市5月份新建住房價格與上月基本持平，沒有顯著變化。反而同比有下降，降幅較為明顯。數(shù)據(jù)顯示西安市5月份房價同比下降5.8個百分點。反觀全國樓市升溫，房價觸底反彈，其實主要還是北上廣深一線城市漲幅較大所致，城市間分化加劇。據(jù)測算，5月份這4個一線城市最高漲幅達到6.7%，環(huán)比擴大4.9個百分點。如此大的漲幅，難怪讓關(guān)注樓市的市民為此一驚，并開始懷疑房價是否觸底反彈。事實上，除了一線城市外，目前，全國二線城市房價整體較為穩(wěn)定，大部分三線城市房價仍然下降。就陜西來看，陜北地區(qū)延安市、榆林市等地房價在被哄抬之后近兩年來一直呈現(xiàn)下跌走勢，尤其是榆林神木。
房價很難出現(xiàn)暴漲暴跌
近期房價保持穩(wěn)定暫時給關(guān)注房價的消費者吃了一顆定心丸。但從長遠看，仍在考慮日后購買和銷售的買賣雙方似乎更關(guān)心：一線城市房價開始飆升后，會不會帶動二、三線城市的房價持續(xù)增長，抑或是再次出現(xiàn)暴漲暴跌的狀態(tài)？
“不會。”這是交大房地產(chǎn)研究所楊東朗教授給出的答案。
“從目前全國樓市波動的態(tài)勢來看，一切都正常。房地產(chǎn)是一項與國家經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，最能反映一個國家經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢。新常態(tài)下，當前經(jīng)濟仍處在下行階段，由高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，樓市也如此。就當前陜西樓市現(xiàn)狀看，近幾月我省房產(chǎn)市場基本平穩(wěn)，房價波動屬于正常，也在可控范圍之內(nèi)。”楊東朗教授表示，目前西安樓市一切正常，不會出現(xiàn)暴漲暴跌。“依據(jù)前兩年的經(jīng)驗積累，一方面政府在全力調(diào)控，另一方面現(xiàn)今的房地產(chǎn)商早就學(xué)會了適應(yīng)市場，懂得調(diào)節(jié)樓房的市場供應(yīng)量，你看近來新開盤的樓盤，大多都是取量放出，并沒有全盤托出。要說北京、深圳的房價上漲也很正常，這些城市樓房基本飽和，而流入人口卻還在不斷增長，供不應(yīng)求狀態(tài)很容易出現(xiàn)。反觀西安，每年的流入人口遠不如一線城市，按理來說，西安市場每年樓房的需求量不可能大幅增長，樓房供應(yīng)量大可以滿足新來的流入人口。”
在楊教授的提示下，記者算了算，且不說剛畢業(yè)的大學(xué)生一般不會買房，假設(shè)每年進入西安就業(yè)的流動人口達20萬人次，若以每2人為一戶計算，每年有10萬戶居民需要住宅，平均每戶100平方米，則每年所需住宅大約需1000萬平方米。
去庫存仍是樓市主旋律
那么，在1000萬平方米需求的同時，目前西安樓市的供應(yīng)量又有多少？
記者從搜房網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)了解到，截至今年5月底，西安商品房庫存量約為3000萬平方米，其中，住宅存量達2200萬平方米。6月4日，在易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》中，本年度去庫存壓力榜中，西安在35個城市里排行第六，大體上可以反映出西安庫存壓力較大的局面。早在2013年陜西就面臨商品房庫存量大的事實，去庫存一直是近兩年來陜西房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，在今年的前5個月里，西安樓市的成交量雖然穩(wěn)步回升、不斷摸高，但因為前期存量較大，加上未及時“消化”掉的新增供應(yīng)，導(dǎo)致庫存又有增加，因此去庫存仍將是下半年西安樓市的主旋律。如果按今年上半年月均近100萬平方米的成交量計算，去住宅庫存化周期將接近23個月，與去年底大致持平。
就在記者截稿前，6月25日，西安市政府針對樓市出臺了“新九條”，對購房百姓來說，購房成本低、信貸支持力度大、解決戶口和上學(xué)難；對房產(chǎn)商來說，可以根據(jù)需要調(diào)整土地性質(zhì)，可以根據(jù)市場調(diào)整戶型，可以免交相關(guān)稅費。從另一角度來看，這顯然是又一刺激樓市的手法，在一定程度上將緩解庫存量，將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
除此之外，2014年以來，西安房地產(chǎn)新開工面積同比下滑17.7%；房地產(chǎn)投資增速下滑14.1%；今年3月之后西安可售面積呈逐步減少趨勢，幅度大致是每月5%遞減，另外今年5月商品房新批預(yù)售面積減少。預(yù)計在新增供應(yīng)逐步減少、成交穩(wěn)定上漲態(tài)勢下，庫存量有望回歸合理范圍，在此期間，房價將保持基本穩(wěn)定狀態(tài)。
