記者 陳楚珺
據(jù)《安康市物業(yè)服務(wù)與管理條例》正式施行，已一月有余。新條例效果如何？作為普通群眾的“我們”又該如何利用其更好維護(hù)自身權(quán)益？條例背后又是怎樣的考慮與構(gòu)架？本期《漢江晨刊》與您一同關(guān)注探討。
正確的“打開方式”
“手機(jī)上看新聞?wù)f，《安康市物業(yè)服務(wù)與管理條例》6月1日正式施行，當(dāng)時大致看了看，沒想到這么快就派上了用場。”近日，一場大雨打亂了陳女士的新房裝修計劃，也給了她“學(xué)以致用”的機(jī)會。“我家在32層，34樓違建破壞了頂樓的防水層和排水系統(tǒng)，導(dǎo)致雨水漫灌，從33層的毛坯房漏到了我家，把師傅刮好的膩?zhàn)佣寂輭牧恕?rdquo;根據(jù)陳女士提供的照片和視頻可以看出，廚房濕透的地方上擺放著膠桶和盆，水從吊頂上流瀉而下。而現(xiàn)場客廳和兩個臥室都有漏水點(diǎn)，水痕蜿蜒盤踞在房頂。
據(jù)陳女士回憶，在協(xié)調(diào)時34樓業(yè)主稱：造成的損失將照價賠償。但樓上的改造是開發(fā)商默許了的，當(dāng)時買房時，比樓下一層多交十幾萬元。而陳女士則果斷回?fù)簦?ldquo;《安康市物業(yè)服務(wù)與管理條例》明確規(guī)定，屋頂屬于業(yè)主共有的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位，你們無權(quán)私自處理。再說這也存在消防隱患。”隨后，高新區(qū)城管部門了解到相關(guān)情況后展開了調(diào)查。
全程參與《條例》制定、落地工作的市政府法律顧問邱若冰律師則作出分析：“《條例》對業(yè)主在裝修亂砸亂建亂占的行為和使用過程中不當(dāng)行為進(jìn)行了明確禁止規(guī)定。且一方面對公共區(qū)域和共有物權(quán)進(jìn)行了明確，規(guī)定公共區(qū)域和共有物權(quán)產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有，不得個人進(jìn)行管理，對小區(qū)公共用房的最低建設(shè)面積作了強(qiáng)制規(guī)定，并要求在銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。另一方面條例對前期物業(yè)服務(wù)人的選任做出規(guī)定，房屋面積超過三萬平方米必須招標(biāo)選聘，低于三萬平方米的經(jīng)縣級建設(shè)主管部門批準(zhǔn)才可以協(xié)議選聘，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。”
此外，《安康市物業(yè)服務(wù)與管理條例》還對業(yè)主大會召開的條件和程序作了細(xì)致規(guī)定，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)職權(quán)進(jìn)行列舉規(guī)定，有效地保障了業(yè)主權(quán)利不因被代表而弱化。業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立后也可以通過招標(biāo)和協(xié)議的方式自行選定物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)由合同約定。簡單來講，物業(yè)是服務(wù)業(yè)主的公司，不是管理業(yè)主的公司。作為一家服務(wù)機(jī)構(gòu)，一旦不能被其所服務(wù)的對象滿意，就應(yīng)當(dāng)接受被拒絕的對待，按服務(wù)協(xié)議走流程退出。
“《條例》結(jié)合了安康的實際情況，細(xì)化了建設(shè)單位、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、地方各級政府、物業(yè)監(jiān)督管理部門的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)，操作性強(qiáng)，真正體現(xiàn)了‘自業(yè)能自主’。”邱若冰補(bǔ)充道。
背后的“一盤棋”
正如邱若冰所分析，《條例》在基層共建共治共享的治理趨勢下，嘗試將物業(yè)管理服務(wù)納入治理體系，是基于各方的期待與實際情況，也是醞釀已久的。
《安康市物業(yè)服務(wù)與管理條例》自2020年9月起草以來，經(jīng)過多次討論、審議、試點(diǎn)試行和修改完善。2021年10月14日，《安康市物業(yè)服務(wù)與管理條例（草案修改稿）》先行先試推進(jìn)會召開，為期三個月的試點(diǎn)工作全面鋪開。中心城區(qū)設(shè)立金州國際城、仕府大院、龍灣水境等7個試點(diǎn)小區(qū)，各縣（市、區(qū)）參照中心城區(qū)試點(diǎn)方案選擇1或2個小區(qū)。今年1月，《條例》經(jīng)省、市人大常委會審議通過。今年6月1日，《條例》正式施行。
據(jù)市住建局房產(chǎn)事務(wù)中心副主任王慶介紹，《條例》依據(jù)《中華人民共和國民法典》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》等法律法規(guī)，參考了外省、市已經(jīng)出臺的相關(guān)地方性法規(guī)。“《條例》明確了業(yè)主大會籌備組建及解散規(guī)則、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)的公示更新制度、維修資金緊急使用規(guī)定、多元矛盾化解機(jī)制等。”王慶補(bǔ)充道。
在他看來，《條例》直面我市物業(yè)服務(wù)與管理活動中實際存在的突出矛盾和問題，不僅對市場公平競爭、服務(wù)方式內(nèi)容、服務(wù)合同約定、收費(fèi)等方面作出更系統(tǒng)更精確的要求，也明確了市、區(qū)、鎮(zhèn)辦、社區(qū)四級管理職責(zé)，加強(qiáng)了相關(guān)行政執(zhí)法部門對物業(yè)區(qū)域的監(jiān)督管理。明確各方權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)，堅持了物業(yè)服務(wù)管理市場化、社會化、法治化方向。
“無論是業(yè)主還是物業(yè)使用人都要依據(jù)條例，維護(hù)自身在物業(yè)活動中的正當(dāng)權(quán)益。”而尤其對于業(yè)主，該如何正確行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，王慶則提出具體建議：例如，物業(yè)企業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會未正當(dāng)履職，社區(qū)未按照《條例》規(guī)定組織換屆選舉等，業(yè)主都可依照《條例》正確監(jiān)督和評價，將問題及時反饋有關(guān)部門，使違法違規(guī)行為及時得到糾正和處理。
“紅色”的更優(yōu)解
而在總體上，《條例》則基于安康的發(fā)展現(xiàn)狀，以法的形式確立了黨建引領(lǐng)、屬地管理、部門監(jiān)管、社區(qū)治理的管理架構(gòu)。其中作為頂層設(shè)計的“黨建引領(lǐng)”，不僅在《條例》中有多處體現(xiàn)，且在《條例》成型前就已有實踐基礎(chǔ)。
“2017年10月，安火路社區(qū)成立社區(qū)黨總支部。此后的社區(qū)治理中，我們一直突出黨建引領(lǐng)，組織聯(lián)建、資源融合、要事協(xié)商、實事共辦，推行物業(yè)公司、業(yè)委會成員‘雙向進(jìn)入、交叉任職’機(jī)制。”夏成紅從事多年的社區(qū)工作，從自帶凳子在屋檐下開黨員大會，到2011年正式擔(dān)任社區(qū)黨總支部書記，她親身參與了社區(qū)的發(fā)展，也見證了社區(qū)黨員們無私奉獻(xiàn)、服務(wù)在前的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
在她看來，鼓勵引導(dǎo)更多的黨員亮身份、作表率，在無物業(yè)小區(qū)、老舊小區(qū)的治理中效果尤為明顯。“前幾天下大雨，社區(qū)的一個老舊小區(qū)樓頂漏水了。我們迅速發(fā)動小區(qū)業(yè)委會的黨員，找維修機(jī)構(gòu)，做預(yù)算、做對比，在群里發(fā)公告，保證全流程公開透明。”多年的工作經(jīng)驗告訴夏成紅，像這種無物業(yè)小區(qū)和家屬院小區(qū)，群眾對原單位還有依賴習(xí)慣，對服務(wù)付費(fèi)還沒有意識。想要更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)、更及時的服務(wù)，只有組織牽起頭，對接有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)。而《條例》的出臺，為此類工作提供了法律依據(jù)和流程規(guī)范，也提升了群眾的主人翁意識、參與度和配合度。
這種引領(lǐng)效應(yīng)，也體現(xiàn)在居民的精神面貌上。
“劉厚成是一名退役軍人，回鄉(xiāng)養(yǎng)老前曾在上海做過六年的志愿者。2019年他就在小區(qū)露天的地方給大家修電器、縫縫補(bǔ)補(bǔ)、給老人理發(fā)。后來社區(qū)給他協(xié)調(diào)了一間小房子，他就自費(fèi)置辦了縫紉機(jī)、老虎鉗、修理箱一堆工具。”每每回憶起這位老黨員的事跡，夏成紅都深受感觸。“后來劉厚成因意外去世，他女兒從外地回來整理遺物，來看了這間小房子。我告訴他女兒，房子里的東西全是他父親自己置辦的，都可以拿走。但他女兒說什么也不要，只希望這間屋子的門不要關(guān)上。”夏成紅補(bǔ)充說。
此后，一位又一位的黨員接過了接力棒。“老劉工作室”也逐漸成為了安火路社區(qū)的“愛心驛站”，服務(wù)內(nèi)容也由最初的磨刀、理發(fā)拓展至法律援助、扶危濟(jì)困。
“目前社區(qū)有在冊黨員280多人，下設(shè)了2個黨支部和包括物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會在內(nèi)的多個特設(shè)型黨支部。2021年，我們社區(qū)正式提出了打造‘紅色物業(yè)’。”在不斷實踐中，夏成紅的思路也更加清晰：“紅色物業(yè)”并不是黨委政府“一把抓”，而是在市場化的基礎(chǔ)上，發(fā)揮黨組織和黨員的引領(lǐng)作用，促進(jìn)社區(qū)更好發(fā)展。
據(jù)了解，像安火社區(qū)這樣的社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建示范點(diǎn)，目前全市超過20個，都建立了以鎮(zhèn)（辦）黨組織領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)黨組織為核心，小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織為基礎(chǔ)的黨建聯(lián)建機(jī)制。同時中心城區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會超過70個，一些不具備成立業(yè)委會條件的小區(qū)（家屬院），將建立小區(qū)代表議事會、網(wǎng)格員議事會、小區(qū)物業(yè)管理委員會等自治組織，逐步實現(xiàn)小區(qū)組織自治全覆蓋。
通過構(gòu)建起“網(wǎng)格黨支部+業(yè)委會+物業(yè)服務(wù)企業(yè)+各類社會組織”的綜合性黨建服務(wù)平臺，安康以“紅色”更優(yōu)解推動“共建、共治、共享”的基層治理新格局加速形成。隨之而來的，則是群眾獲得感、幸福感、安全感的不斷提升。
