□ 記者 周健 孫妙鴻
隨著城市化進程步伐的加快，安康城區(qū)高樓林立，很多業(yè)主在歡天喜地地搬入新居以后，卻不約而同地遭遇了物業(yè)管理方面的種種尷尬。據(jù)漢濱區(qū)人民法院統(tǒng)計，近兩年，他們先后審理400多起業(yè)主與物業(yè)糾紛的有關(guān)案件，而且這一數(shù)據(jù)還在不斷上升。
業(yè)主與物業(yè)為何會產(chǎn)生裂隙？究竟有哪些剪不斷理還亂的“恩怨情仇”，該怎樣解決呢？
物業(yè)與業(yè)主頻頻對簿公堂
今年2月，漢濱區(qū)法院公開審理了城市風(fēng)景小區(qū)業(yè)主委員會訴濱江物業(yè)管理服務(wù)公司終止《前期物業(yè)服務(wù)簽約書》一案，并于2月14日判決：被告濱江物業(yè)服務(wù)管理公司與城市風(fēng)景小區(qū)業(yè)主之間簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)簽約書》于2018年9月20日終止；被告濱江物業(yè)服務(wù)管理公司在判決生效后5日內(nèi)向原告城市風(fēng)景小區(qū)業(yè)委會移交相關(guān)資料；案件受理費由原告承擔(dān)。該案一審判決，開啟了安康業(yè)主委員會通過法律手段解除物業(yè)服務(wù)合同的先河。
而在此前的2017年，安康進站西路錦繡花園業(yè)主委員會訴安康城建物業(yè)公司等占用公共綠地修建通訊信號塔一案，經(jīng)二審勝訴，這也被看作業(yè)主委員會主動拿起法律武器維護自己合作權(quán)益的典型。
不過，物業(yè)公司訴業(yè)主的案件也時有發(fā)生。2018年8月16日，漢濱法院判決了陜西興科房建集團物業(yè)服務(wù)公司與金洲城小區(qū)業(yè)主朿某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，判決朿某某在判決生效后10日內(nèi)支付原告2016年11月至2017年11月的物業(yè)服務(wù)費、垃圾費、水費、煤氣費、電梯電費、電梯維護費共計2591.8元，并承擔(dān)案件受理費。
“其實，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾沖突不是這兩年才有，只是最近兩年此類案件明顯上升且呈井噴之勢。”漢濱法院民二庭庭長張波介紹說，“據(jù)不無安全統(tǒng)計，近兩年，漢濱法院就審結(jié)了物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件400余起。在這些案件中，大多數(shù)都是物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費和其他公攤費用，也有業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司侵權(quán)、要求終止前期物業(yè)服務(wù)合同的案件。同時，還有后物業(yè)公司訴前物業(yè)公司的等等。”
物業(yè)公司服務(wù)不到位是糾紛主因
“小區(qū)是業(yè)主的家，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量直接決定著小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。之所以出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件增多的現(xiàn)象，一方面說明了物業(yè)服務(wù)做的不到位，另一方面也體現(xiàn)了業(yè)主的維權(quán)意識在增強。”采訪中，張波分析說。
漢濱法院民二庭員額法官黃蓁結(jié)合自己的辦案經(jīng)歷，也提出了自己的看法：從所辦的物業(yè)公司狀告業(yè)主要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費及其他費用的案例來看，所涉業(yè)主并不是不愿意支付這些費用，主要還是因為他們對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，希望通過拒交或者是緩交費用的方式倒逼物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，解決小區(qū)內(nèi)存在的問題。就拿西安瑾瑜物業(yè)管理公司安康分公司與金城美墅業(yè)主周某某服務(wù)合同糾紛案來說，被告周某某在庭審中辯稱，原告進入小區(qū)后將小區(qū)的路燈改為一桿一燈泡，致使小區(qū)照明不好；小區(qū)內(nèi)很多單元樓道消防設(shè)施不到位、堆放物太多，存在安全隱患；小區(qū)內(nèi)六樓以上因水壓不夠，經(jīng)常停水；小區(qū)內(nèi)停車棚沒按標準搭建質(zhì)量很差等等，并表示曾向物業(yè)多次反映卻無人解決，便提出如果服務(wù)質(zhì)量不提高就不交物業(yè)費�？稍诎讣䦟徖碇�，服務(wù)中出現(xiàn)明顯的瑕疵需要充足的證據(jù)來證明，因他提供的證據(jù)無法證明原告在服務(wù)上存在嚴重的瑕疵，法院對他的辯稱就不能支持。“在審理物業(yè)公司起訴業(yè)主要求補繳費用的案件中，幾乎所有被告都提出了類似的服務(wù)質(zhì)量沒達到要求的問題。”黃蓁介紹說。
“物業(yè)公司沒有擺正自己的位置也是一個重要原因。”張波分析說：“在物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)中，物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過簽訂服務(wù)合同的形式聘用，或者是與建設(shè)方簽訂的有《前期物業(yè)服務(wù)合同》，就應(yīng)該按照合同約定的服務(wù)清單提供相應(yīng)的服務(wù)。可有些物業(yè)公司進駐小區(qū)后，收取了業(yè)主的費用，卻沒有認清自己只是服務(wù)者，而是把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人來管理業(yè)主，顛倒了‘主家’和‘管家’的位置，繼而和業(yè)主、業(yè)委會發(fā)生了矛盾沖突。而且，物業(yè)公司有收費標準，幾類物業(yè)公司，收費多少，一目了然，可是，沒有物業(yè)公司服務(wù)標準，幾類物業(yè)公司應(yīng)該提供幾類物業(yè)服務(wù)，業(yè)主不知道，物業(yè)公司也不知道。由此，也引發(fā)矛盾。”
兩位法官同時認為，業(yè)主委員會的職能得不到充分發(fā)揮和物業(yè)公司與承建方的關(guān)系也是小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)矛盾沖突的重要原因。業(yè)主委員會是自治組織，代表業(yè)主處理著小區(qū)內(nèi)的日常事務(wù)，并且和物業(yè)公司、承建方打交道，以維護業(yè)主的利益。可有的業(yè)主委員會卻和物業(yè)公司穿起了“連襠褲”，視業(yè)主的利益于不顧簽訂了有悖于業(yè)主意愿的協(xié)定，引起了業(yè)主的不滿。另外，業(yè)主委員會、物業(yè)公司和承建方應(yīng)該是獨立而平等的，可在安康有很多小區(qū)，都存在著物業(yè)公司是承建方的子公司的現(xiàn)象，這樣一來，如果出現(xiàn)了房屋質(zhì)量等需要承建方承擔(dān)責(zé)任的問題，物業(yè)公司就不能站在中立的位置起到協(xié)調(diào)溝通的作用，反而與承建方站在同一戰(zhàn)線上，對業(yè)主委員會提出的問題置之不理，致使業(yè)主把對承建方的不滿轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司的身上，從而引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的糾紛。
多方努力才能讓小區(qū)更和諧
“小區(qū)是我家，管理靠大家。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、所在社區(qū)以及不動產(chǎn)管理部門都是維護小區(qū)和諧的參與者，要想讓小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛減少，還需多方努力，讓業(yè)主住的放心、安心、舒心。”采訪中，張波如是說。
張波建議，作為小區(qū)的主人，業(yè)主應(yīng)該自覺遵守小區(qū)內(nèi)的管理規(guī)定，按照法律要求履行合同義務(wù)，遇到問題后注重收集證據(jù)，理性維權(quán)，不能采取拒交物業(yè)服務(wù)費或過激行為，以免維權(quán)不當(dāng)而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；業(yè)主委員會應(yīng)該主動承擔(dān)責(zé)任，依法履行義務(wù)，代表業(yè)主處理好本小區(qū)事務(wù)，不缺位、不擅權(quán)；物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該擺正自身的位置，嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同提供清單式服務(wù)，用服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主的認同；所在社區(qū)也應(yīng)指導(dǎo)符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)按照法律程序成立業(yè)主委員會，并指導(dǎo)敦促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，化解矛盾沖突；不動產(chǎn)管理部門也應(yīng)加強管理，敦促房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)和履行相應(yīng)的法律責(zé)任和義務(wù)。
同時，張波還建議，立法部門能否根據(jù)安康實際，盡快出臺符合安康實際情況的地方性法律法規(guī)，讓和諧小區(qū)建設(shè)在地方性法律法規(guī)的約束下推進，盡量減少“主家”與“管家”對簿公堂的案件、事件發(fā)生。
