記者采訪剛將房子委托給長租機構(gòu)放租的業(yè)主 還原行業(yè)真相
長租公寓 鮮花還是毒草？
近期，受到各種政策鼓勵而發(fā)展迅猛的長租公寓忽然成了眾矢之的，部分長租公寓涉嫌利用大量租房人的信用做背書，套取貸款資金用于自身發(fā)展，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給房東和租客的發(fā)展模式引起極大爭議。而杭州長租公寓公司鼎家因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂停止運營，更是成為輿論焦點。昨日還是“鮮花”，今日變成“毒草”？長租公寓究竟怎么了？
日前，記者采訪了剛將房子委托給長租公寓管理放租的業(yè)主以及相關(guān)的法律專家，從中探究長租公寓的運營模式。長租公寓經(jīng)過快速發(fā)展的四年，的確累積了不少問題，經(jīng)營者們需要調(diào)整好自己的節(jié)奏，不要盲目地擴張和變相抬高價格，而管理監(jiān)督的短板更加應(yīng)該及時補上。
業(yè)主黃先生：租賃合同變資管合同
到手租金只比市價略高
看到最近長租公寓“爆雷”等消息，黃先生覺得有點擔(dān)憂——他剛剛把自己在番禺的一套房子委托給近期陷于輿論漩渦中的“自如”公寓用于出租。這套位于番禺某大型小區(qū)面積110平方米的三房單位，如果是業(yè)主自行放租，月租金在4200~4300元左右。黃先生告訴記者，因為在租房過程中需要與租客打交道，收租金、裝修維護等事情還是要耗費不少精力，為了省心一些，他選擇了將房子委托給長租公寓管理公司出租。而且，從“自如”開出5000元的租金來看，也比自己放租更有吸引力。
簽訂合同之后，黃先生發(fā)現(xiàn)，與以往出租簽訂的租賃合同不同，現(xiàn)在簽訂的是“資產(chǎn)管理服務(wù)合同”，以往的租賃合同加上房屋設(shè)備清單最多兩三頁，而資產(chǎn)管理合同則多達20多頁，涉及到房屋出租管理模式、資產(chǎn)收益及費用結(jié)算、房屋改造維護、資管雙方權(quán)利義務(wù)、合同解除及續(xù)期、違約責(zé)任及爭議解決辦法等方面。
租賃合同變?yōu)橘Y管合同，法律關(guān)系也發(fā)生改變。
從合同條款可以看到，租金結(jié)算方式業(yè)主可以選擇月付、季付、半年付、年付和年付貸。黃先生選擇了月付，而關(guān)于空置期也有約定，第一年空置期60天，意味著第一年有兩個月收不到租金，其后幾年空置期時間是遞減的。而租金也有逐年遞增3%的約定。
黃先生仔細研究了一下合同，其實除去空置期，要交的維修基金、服務(wù)管理費等支出，每月到手的租金收入約在4400~4500元左右，只是比市價略高。
萬一長租運營平臺資金斷裂
租客比業(yè)主損失更大
從租賃合同變?yōu)橘Y管服務(wù)合同，業(yè)主、租客、中介甚至還有銀行、金融機構(gòu)之間的法律關(guān)系明顯發(fā)生變化。廣東君厚律師事務(wù)所律師盧彥錚認(rèn)為，以往業(yè)主和租客之間是租賃合同，中介和業(yè)主、租客之間簽訂的是居間合同�，F(xiàn)在中介角色發(fā)生變化，將租房行為長期化，代管業(yè)主的房屋趨近于使用權(quán)，變相趨向于所有權(quán)的形式。而以往因租客原因發(fā)生需要承擔(dān)各種責(zé)任的情況時，房東也需要承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任，而在資管合同的情況下，業(yè)主并不能直接選擇承租人，相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也會減少。
對業(yè)主而言，把房屋放給長租機構(gòu)可免卻很多麻煩且租金相對有保障；對租客來說，公寓的裝修風(fēng)格和管理服務(wù)，也很吸引人。
從黃先生提供的資產(chǎn)管理服務(wù)合同可以看到，長租公寓運營商的盈利模式來源于租金差價、租金溢價以及服務(wù)管理費用，運營商杠桿很高而投入又大，一旦中間出現(xiàn)租客退租、房屋空置率提高，資金鏈就會崩掉。
長租公寓發(fā)生資金鏈斷裂清盤之后，租戶將如何維權(quán)？比如租期未滿如何維權(quán)、通過平臺辦理了分期貸款怎么維權(quán)？押金怎么退回？目前仍沒有明確說法，租戶只能依靠法律途徑維權(quán)。
潛藏風(fēng)險在哪里？
過度金融化 租金分期貸
隨著一系列支持住房租賃的政策的出臺，長租公寓產(chǎn)業(yè)突然火了。市場上出現(xiàn)集中式和分散式長租公寓兩種模式，集中式長租公寓主要由房企開發(fā)運營，而分散式長租公寓則多是中介、互聯(lián)網(wǎng)公司等機構(gòu)運營。
租客慎選租金分期貸
近期引起熱議并發(fā)生資金斷裂停止運營的長租公寓以分散式長租公寓為主。其操作方式是，長租公寓運營商只支持季付、半年付和年付以及一次性付款等付款方式，加上房屋押金，租客要一次性給出一大筆錢，為了解決資金壓力，長租公寓與金融機構(gòu)合作，推出租金分期產(chǎn)品。租客需要簽一份性質(zhì)等同貸款的合同，然后每月支付給金融機構(gòu)相應(yīng)的租金。通過金融機構(gòu)，長租公寓運營上可以一次性回籠一年的租金，這些租金可以用于繼續(xù)擴大規(guī)模。
讓人詬病的是，有長租公寓在租客不知情的情況下欺騙租客，引誘其與第三方金融機構(gòu)簽下以償還房租為基礎(chǔ)的未來一年的貸款合同。如此一來，一旦資金鏈斷裂，運營商卷錢跑路，租客還需繼續(xù)還貸，而房東會因沒有租金收入被迫回收房子。
蛋殼公寓有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，分期付款是蛋殼公寓租客付款方式的選擇之一，租客簽署租房合同之前是可以根據(jù)自己意愿來選擇付款方式的。對于運營商而言，租金貸能更快回籠資金，因此會使用優(yōu)惠的方式引導(dǎo)租客選擇，這種方式押金更少，比如可以押一租一，管理費優(yōu)惠更多，而對于租客而言一次性支出成本更低。需要注意的是，租客要清楚自己的選擇，并搞清楚這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。
金融介入增加了風(fēng)險
一直研究長租公寓的房東東創(chuàng)始人全靂對記者表示，目前市場上關(guān)于“長租公寓猛于P2P”的說法有夸張之嫌，即使沒有房租分期，過去二房東卷款跑路的事件也發(fā)生過多起，消費金融的深度介入，只是放大了二房東作為資金中介的流動性風(fēng)險。
長租公寓市場中租客對價格十分敏感，“剛需”產(chǎn)品價格升高5%租客就可能不租了，即使萬科、龍湖都表示目前長租公寓“不賺錢”。長租公寓需本身強運營，無論是裝修配置還是出租管理以及后期的保潔運營，每個月支付業(yè)主租金和這些運營費用都是固定的，支付來源主要依賴出租房源的租金。
記者觀察
以保證金制度防“錢居兩空”
隨著房地產(chǎn)市場的成熟，存量房的開發(fā)是必然趨勢，很多存量房不再完全依靠買賣實現(xiàn)收益，而是通過所有權(quán)和租賃權(quán)的運營來實現(xiàn)收益。長租公寓運營，正是適應(yīng)了這種趨勢，整體的模式并沒有太大的問題，關(guān)鍵是對長租公寓的管理和規(guī)范。
目前，國外對于長租公寓的運營有多種模式，但是不管哪種模式，他們都有明確的法律或者規(guī)定加以管理，明確各方的權(quán)利義務(wù)，保障各方權(quán)益，明確糾紛解決方法。很重要的一點是，對于處在租戶、房東和租賃機構(gòu)三角關(guān)系中相對弱勢的租戶，都會盡量保證其權(quán)益不受損害，尤其是發(fā)生糾紛時保證不讓其“錢居兩空”。一個很重要的方式，就是保證金制度。比如現(xiàn)在出問題比較多的“二房東”模式，很多國家會要求提供一定的保證金，有的還規(guī)定繳納一定的行業(yè)保險基金，在發(fā)生糾紛時對租戶進行賠償。
同時還要加一道保險，規(guī)定對于租戶繳納的長期大額租金，納入專門賬戶，不允許租賃機構(gòu)大額調(diào)用。有了資金的保證，幾道安全閘門保護，各方的利益可以得到保證，不至于讓一方得利跑路，另外兩方受損索償無門的情況發(fā)生。
對于各種借著長租公寓名義進行的所謂金融創(chuàng)新，不妨多念念“緊箍咒”，拿不準(zhǔn)的寧可管祝只要在規(guī)范有序的方向上多想想辦法，多借鑒已有的成熟經(jīng)驗并一以貫之地執(zhí)行到位，租戶、房東和租賃機構(gòu)才能“安租樂業(yè)”。
