“80萬元首付，選到好樓層的幾率不大�！�6月23日，在江蘇省常州市新城桃李郡售樓處，一位銷售人員告訴前來看房的劉東，“很多客戶都付的全款，你這個首付確實優(yōu)勢不大。”但對于劉東而言，80萬元是他所能承受首付比例的極限。
劉東來自安徽，夫妻倆在常州打工多年，已有一套兩居室住房，獨生女兒正在上幼兒園，“我們想買個好點的房子，將來讓孩子上個好的小學(xué)，以后也能把老人接過來一起住�！眲|看中的是一套145平方米的高層住宅，均價為13000元/平方米左右，正常首付只需要57萬元左右。
據(jù)上述銷售人員透露，由于需求持續(xù)旺盛，常州市房地產(chǎn)項目銷售普遍實行“落位”選房。所謂“落位”，即購房者在正式購買前，先選定一個具體意向戶型和樓層，并交納10萬元不等的誠意金，即為落位，項目開盤后，只有“落位”購房者可以參與選房。
實際情況更為嚴(yán)峻，即便已經(jīng)“落位”，也并不一定能買到住房。通常情況下，同一類戶型、同一個樓層，均會出現(xiàn)多個“落位”，想要獲得優(yōu)先選房資格，往往需要具備高首付甚至全款購買的經(jīng)濟實力。
“落位”選房背后是整個常州市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的格局，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年前5個月常州市商品房成交量雖然同比下降了30%，但截至5月底，常州全市去化周期只有3.8個月，天寧區(qū)等個別區(qū)域已經(jīng)低于3個月。
“落位”選房
6月23日上午，在武進區(qū)美的國賓府售樓處地下一層，300多名購房者正在搖號選房。高軍是300多位搖號人中的一員，他在常州已有多套房，這次是為正在上大學(xué)的女兒買房。
從上午10時左右，高軍一家三口就來到了售樓處。高軍是地道的常州人，他的號牌相對靠后。臨近中午時分，眼看著身邊座位逐漸空了，搖號大廳的人也越來越少，他再也坐不住了，拿著號牌走到搖號臺前。
據(jù)記者了解，所謂搖號選房，實際是按照“落位”情況來操作選房順序。
美的國賓府本次共開盤216套住宅，一位銷售人員表示，前來參加搖號的均為“落位”客戶，上午暫不接受臨時客戶加塞搖號，“如果想買，下午再過來吧。”常州市房管局公示信息顯示，美的國賓府項目備案均價達(dá)到18258元/平方米。
6月25日，在新北區(qū)的金科保利北郡花園項目營銷中心，雖然看房的人并不多，但銷售人員表示，目前只剩下90多平方米的三居室選擇空間較大，大面積戶型只剩下一層幾套的少數(shù)房源，“現(xiàn)在市場還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，基本開出來的項目，用不了一個月就清盤了�！�
經(jīng)濟觀察報記者走訪常州10多個房地產(chǎn)樓盤發(fā)現(xiàn)，目前在售項目主要分為三類：第一，剩余尾房，多數(shù)為一二層或戶型格局較差的住房；第二，還未開盤、正在排號的項目，一般情況下，需繳納10萬元不等的誠意金“落位”選房；第三，按常規(guī)正在開盤或選房的項目。
據(jù)多個項目的銷售人員介紹，目前常州市購房首付比例為30%左右，但對于開發(fā)商來說，由于市場供不應(yīng)求，開發(fā)商更青睞全款支付或首付較高的購房者，“落位”選房應(yīng)運而生。
但“落位”并不意味著一定能買到房，實際情況中，同一套房源往往被多個購房者“落位”，在銷售過程中，購房者的首付比例越高，則選房的資格越靠前，全款或首付比例高往往是能選到房的關(guān)鍵。
根據(jù)“落位”原則，購房者持有號牌被叫到得越晚，意味著可選擇樓層和戶型的空間越小。在這種情況下，無論是改善型購房者，還是剛需購房者，想要買到理想戶型，憑借的多是有“競爭力”的首付比例。
在常州房地產(chǎn)市場，類似情況并不鮮見。但首付少也不一定就買不到房，一位星河國際銷售人員表示，由于今年開發(fā)商資金普遍比較緊張，“市場又供不應(yīng)求，所以開發(fā)商會優(yōu)先選擇首付比例高的客戶，首付少的就只能撿別人剩下的房源�！�
供不應(yīng)求
6月22日，常州市新北區(qū)滬蓉高速北側(cè)的碧桂園壹號天禧項目售樓處正在做開盤前的最后準(zhǔn)備，該項目于6月15日拿到預(yù)售證，按照計劃，項目將于6月24日正式開盤。
碧桂園壹號天禧項目總建筑面積46.5萬平方米，本次預(yù)售備案面積為13.47萬平方米，全部為精裝修房源，備案均價為1.77萬元/平方米，共有4種戶型，單套建筑面積在95平方米到219平方米之間，項目將于2020年6月30日前交付。
對于常州市當(dāng)前的樓市狀態(tài)，一位壹號天禧項目營銷負(fù)責(zé)人表示，“沒有外界傳言的那么火爆，常州市民還是比較理性的。”這次壹號天禧項目共開出282套房子，吸引了3000多名客戶參與“落位”選房。
看了幾天房子，劉東有些后悔沒有在房價便宜時出手，一方面由于原來常州房價一直變化不大，自己也有房子居住，“不想給自己太大壓力”；另一方面，劉東在安徽老家也有房子。
這不僅是外地人劉東的想法，也是常州本地人的普遍心態(tài)。常州萬科某項目銷售管理部負(fù)責(zé)人楊帆是常州本地人，據(jù)她介紹，近年常州市進行大規(guī)模城市改造，因為拆遷安置等原因，本地人普遍都有3-4套房子，而且收入普遍較高，所以對于買房“基本沒什么概念”。
“醒悟”過來的劉東發(fā)現(xiàn)自己出手得有些晚了，80萬元放在以前可以全款買一套四居室，但現(xiàn)在作為首付都不一定能買到好戶型。同樣“醒悟”過來的還有常州本地人，“以前常州本地人從來就沒有過買房還能賺錢的概念�！备哕姼嬖V記者。
負(fù)責(zé)接待劉東的銷售人員亦是常州本地人，他于2016年已買房，“買的時候8000元左右，現(xiàn)在二手房價格已經(jīng)漲到 18000元了�！辈坏絻赡陼r間賺到100萬元，“100萬，我得賣多少套房子�！痹撲N售人員說。
據(jù)楊帆透露，常州樓市購房群體中，本地人占到多數(shù)。常州房地產(chǎn)研究中心相關(guān)報告顯示，2017年常州樓市外地購房者占比為42.94%。
在楊帆看來，雖然目前常州樓市需求依舊比較旺盛，但與2017年相比已經(jīng)有所緩解，外地購房者群體中大部分為在常州工作的常住人口，外地投資客占比較小�！艾F(xiàn)在這個價格已經(jīng)很高了，投資的話風(fēng)險相對也高，外地投資客還有，但已經(jīng)少了很多�！睏罘硎�。
雖然常州市政府恢復(fù)供地后，市場供應(yīng)量有所增加，但對于龐大的需求來說，依然杯水車薪，楊帆告訴經(jīng)濟觀察報記者，其所在項目，平時每天接待客戶的數(shù)量大約在50組到60組左右，周六和周日普遍超過100組。這也是當(dāng)前常州多數(shù)在售房地產(chǎn)項目的普遍情況。
房價上行
2014年至2016年，常州市暫停土地出讓，期間進入常州的全國性房企并不多，除了起家于常州的新城控股外，還有雅居樂、路勁地產(chǎn)、九龍倉等房企在常州有較多項目。此間常州樓市處于去庫存化階段，房價上漲并不明顯。
2017年恢復(fù)供地后，常州市吸引了碧桂園、金茂、金科、中鐵建等大量全國性房企進入，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增加了近27%左右。隨著新項目入市，加上前期需求得以釋放，整個市場供需緊張的局面有所緩解，但這并沒有扭轉(zhuǎn)整體供不應(yīng)求的格局。
2016年10月份前后常州樓市開始出現(xiàn)回暖，到2017年3月份前后，常州市多數(shù)樓盤價格從原來6000元/平方米-7000元/平方米突破1萬元/平方米大關(guān)。據(jù)楊帆介紹，目前常州市實行預(yù)售價格備案和兩年限售政策，按照規(guī)定每兩個月可以上調(diào)一次價格，但調(diào)價幅度普遍不大，“幾百元左右”。
克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，常州市區(qū)75個在售樓盤中，有8個項目成交均價高于1.5萬元/平方米，其中位于天寧區(qū)的巨凝金水岸成交均價已經(jīng)突破2萬元/平方米，市區(qū)整體成交均價為1.29萬元/平方米。另外，常州全市在售35個別墅項目中，有17個項目成交均價在1.5萬元/平方米以上，其中7個項目成交均價突破2萬元/平方米。
在開發(fā)商看來，常州市剛需和改善型需求仍在釋放中，常州市房地產(chǎn)研究中心報告顯示，2017年常州市成交的商品房中，90-140平方米改善型產(chǎn)品占到絕對比例。而記者實地采訪也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過一輪銷售后，目前項目剩余房源多數(shù)為90平方米左右的戶型，大戶型僅剩余少量尾房。
常州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年常州市人均可支配收入為41879元，在江蘇省排名第四；從全國范圍來看，常州也是2017年人均可支配收入超過4萬元的23個地級市之一。2017年底，常州樓市庫存去化周期為3.3個月，截至今年5月底，該周期為3.8個月。
據(jù)楊帆介紹，2018年常州市的成交土地中，大部分樓面價均超過1萬元/平方米。而2017年常州市土地成交樓面價普遍在6000元/平方米左右。
另外，據(jù)多位銷售人員透露，原來常州新房銷售以毛坯為主，未來將逐步過渡到以精裝修為主。從毛坯到精裝修，銷售單價會比原來提高2000元/平方米-3000元/平方米左右，據(jù)嘉禾地產(chǎn)銷售人員介紹，“做成精裝后，可以獲得更高的預(yù)售價格�！�
現(xiàn)在劉東最擔(dān)心的是常州會出臺限購政策，常州市是目前長三角主要城市中少數(shù)幾個沒有出臺嚴(yán)厲限購政策的城市之一，但隨著去庫存階段進入補庫存階段，常州房價上行壓力增大，“一旦出臺限購政策，像我們這種外地人肯定不能買第二套了。”劉東說。
