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“規(guī)模要上臺(tái)階，財(cái)務(wù)指標(biāo)要優(yōu)化，要布局未來(lái)”，這是陽(yáng)光城今年要做的三件大事。手握近5000億元儲(chǔ)備貨值的陽(yáng)光城，今年晉升“千億陣營(yíng)”可期。但規(guī)模增長(zhǎng)之外，陽(yáng)光城管理層操心的事兒更多。
4月13日，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負(fù)債率，同時(shí)拿出固定比例的資金布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興行業(yè)，為未來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)提前鋪路。
眾所周知，上規(guī)模和降負(fù)債的平衡術(shù)是房企普遍難修煉的內(nèi)功�！拔覀�?cè)诳紤]通過(guò)資產(chǎn)換股的方式增加土地儲(chǔ)備和股本金，同時(shí)加快周轉(zhuǎn)快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化�！标�(yáng)光城首席財(cái)務(wù)官兼財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理陳霓接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)如是透露。
下放拿地權(quán)擴(kuò)土儲(chǔ)
走在擴(kuò)張路上的陽(yáng)光城，現(xiàn)金流首度回正，“雙贏”跟投機(jī)制逐步完善，通過(guò)有效管控降低了40億元成本，甚至拿地高峰時(shí)，平均兩天拿一塊地。
據(jù)2017年年報(bào)顯示，截至2017年底，陽(yáng)光城營(yíng)業(yè)收入達(dá)到331.63億元，同比增長(zhǎng)69.22%；凈利潤(rùn)22.28億元，同比增長(zhǎng)55.68%；毛利率繼續(xù)上漲1.77%，達(dá)到25.08%；總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達(dá)到2132.50億元和305.70億元，同比增幅分別為77.07%和61.54%；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率達(dá)14.33%，同比增長(zhǎng)4.58%。
在朱榮彬眼中，“從營(yíng)收上看，陽(yáng)光城是一家小公司”，需要調(diào)整架構(gòu)支撐陽(yáng)光城的晉升之路。
在過(guò)去半年時(shí)間里，陽(yáng)光城下放了一些權(quán)利。朱榮斌稱(chēng)，最顯著的改變是新增了13個(gè)區(qū)域公司，形成了共計(jì)30個(gè)區(qū)域，遠(yuǎn)至新疆、南粵和甘肅的全地域布局。總部充分放權(quán)，尤其是下放拿地權(quán)利后，陽(yáng)光城下半年出現(xiàn)了拿地高潮。
“過(guò)去陽(yáng)光城的模式是集團(tuán)拿地交給區(qū)域公司做，集團(tuán)投資管理中心是一個(gè)‘運(yùn)動(dòng)員’，去年9月份開(kāi)始，我們把這個(gè)‘運(yùn)動(dòng)員’改為“裁判員”，把投資拿地的工作交給區(qū)域公司，對(duì)新區(qū)域提出了必須在限定時(shí)間有項(xiàng)目落地，在全國(guó)便有了30多個(gè)區(qū)域、上百個(gè)團(tuán)隊(duì)鋪天蓋地去尋找機(jī)會(huì)。”朱榮斌說(shuō)。
據(jù)了解，2017年全年陽(yáng)光城獲取新土儲(chǔ)2022萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目120宗，新增權(quán)益貨值1407億元。拿地最集中的時(shí)期是最后兩個(gè)月，平均2天拿下一塊地，兩個(gè)月共計(jì)完成了48宗土地的確權(quán)。截至2017年底，公司累計(jì)總土儲(chǔ)3796萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值4911億元。
但“負(fù)債率和凈利率”依然讓朱榮斌很不滿(mǎn)意。
或引入戰(zhàn)投以降負(fù)債
據(jù)2017年年報(bào)顯示，截至2017年底，陽(yáng)光城資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.66%，較去年同期略微增長(zhǎng)1.38%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為252%，同比下降14%；而凈利率為6.22%，相較于中報(bào)期的4.52%略有提升，但仍處于行業(yè)較低水平。提升凈利率，可以通過(guò)加快周轉(zhuǎn)和管控成本改善。難的是，完成擴(kuò)張目標(biāo)要求下，合理控制負(fù)債。
盡管在融資環(huán)境趨緊的大背景下，陽(yáng)光城積極嘗試并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化等多種創(chuàng)新融資工具，利用多元化的融資渠道優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，但規(guī)模擴(kuò)張和負(fù)債、現(xiàn)金流之間的平衡尚未達(dá)到管理層的目標(biāo)。
“負(fù)債率一直是陽(yáng)光城的一條’紅線(xiàn)’，2018年負(fù)債不僅不能增加還要降低。”朱榮斌接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，回款率也很重要，賣(mài)了項(xiàng)目回不了款是行業(yè)普遍困難。今年公司管理層與董事會(huì)簽署了一個(gè)年度回款率不低于80%的指標(biāo)。此外，公司還制定了“三收三支”的現(xiàn)金管理制度，即以收定支，收大于支，先收后支，合理管控資金。
“我最關(guān)心的還是現(xiàn)金流。因?yàn)楣驹诟咚侔l(fā)展，負(fù)債率可以高一點(diǎn)，有好地我不怕，可以借錢(qián)買(mǎi)，只要它是好的資產(chǎn)，但關(guān)鍵是現(xiàn)金流不能斷，要讓我有錢(qián)用，要保證我的錢(qián)夠用�！敝鞓s斌如是向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
另?yè)?jù)陳霓表示，2017年陽(yáng)光城引進(jìn)了一些權(quán)益性工具，通過(guò)長(zhǎng)期權(quán)益性的債務(wù)，用長(zhǎng)期的錢(qián)支持高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，還是要回歸到業(yè)績(jī)本源，通過(guò)高周轉(zhuǎn)快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化。
更重要的是，陽(yáng)光城的降負(fù)債“減肥”還另有計(jì)劃。
據(jù)陳霓向本報(bào)記者透露，公司在考慮通過(guò)股票換資產(chǎn)的方式，一方面增加公司的土地儲(chǔ)備，另一方面也可以增加公司的股本金。
陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌補(bǔ)充道，2018年陽(yáng)光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟，這些戰(zhàn)略投資者必須是與陽(yáng)光城在業(yè)務(wù)上具有協(xié)同、互補(bǔ)效應(yīng)，“雖然說(shuō)當(dāng)前A股有很多政策規(guī)定方面的限制，但是仍會(huì)有一些空間可以操做，我們按照規(guī)定來(lái)，通過(guò)這些方式，我相信我們的負(fù)債率水平會(huì)得到改善�！保ㄓ浾� 王麗新）
